Meer aanbod leidt tot lagere prijzen
Een heel uitgebreide weerlegging van het socialistische denkkader
Als je me wilt belonen voor deze blogpost waar ik mijn vrijdagavond aan heb gependeerd kan je altijd voor 20% korting steunend lid worden voor een volledig jaar! Het overgrote merendeel van alles wat ik aanbied is gratis. Maar af en toe zijn er extra voor steunende leden.
Kom gerust mee praten over deze tekst hier!
Recent schreef ik Klimaatdebat is socialisme versus liberalisme in een nieuw jasje. Vandaag had Dirk Holemans, de auteur die ik daar bekritiseer, terug een stuk in knack over de huizenmarkt waar - verrassing verrassing - de analyse verkeerd is en de oplossing (opnieuw) socialisme is. In dit stuk zal ik uitgebreid proberen toe te lichten waarom wat er gezegd foutief is in de hoop dat ooit (iemand?) zijn gedacht zal veranderen. Ik zal me niet focussen op details, maar op de wat ik identificeer als de meest problematische redeneringen en assumpties. Ik heb niets ter doende verwijzingen naar (o.a.) neoliberale sprookjes weggelaten en me gefocust op de kern van de inhoudelijke en empirische claims.
Er staan maar liefst 176.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woningen. Al die mensen moeten hun heil zoeken op de private huurmarkt, die te klein en te duur is. Niet zelden gaat het ook over woningen die zelfs niet voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten.
Dirk Holemans ontdekt hier (mogelijks onbewust) een belangrijk economisch principe: de impact van schaarste op de private huurmarkt. Wanneer er een grote vraag is naar woningen, maar het aanbod beperkt blijft, stijgen de prijzen en neemt de kwaliteit vaak af. Dit komt doordat mensen met beperkte keuzemogelijkheden genoegen moeten nemen met wat beschikbaar is, zelfs als dat betekent dat ze meer betalen voor woningen die niet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten.
Als er 176.000 extra woningen zouden zijn, zou dat de dynamiek op de markt aanzienlijk veranderen. Een groter aanbod aan woningen zou leiden tot meer concurrentie onder verhuurders, wat de prijzen zou drukken en hen zou dwingen de kwaliteit van hun woningen te verbeteren om huurders aan te trekken. Dit zou ook de druk op mensen verminderen om bijvoorbeeld te gaan samenwonen uit noodzaak in plaats van keuze, en hen in staat stellen sneller en eenvoudiger een geschikte en betaalbare woning te vinden. Hoewel sommige extra woningen wellicht opgekocht zouden worden als tweede verblijven, zou het netto-effect op de markt nog steeds positief zijn in termen van betaalbaarheid en kwaliteit voor de gemiddelde huurder. Kortom, een toename van het woningaanbod zou een veelgeziene oplossing zijn voor de huidige problemen op de private huurmarkt.
Dit gaat ook een constante zijn doorheen mijn kritiek op het stuk. Elke keer opnieuw misidentificeert Holemans de gevolgen van schaarste als een soort van onoverkomelijk, onvermijdbaar kenmerk van ‘de markt’. Maar het zal - telkens opnieuw - verkeerd zijn. Probeer in te beelden als er relatieve schaarste was van (vb) auto’s: wat zou dat doen met de kwaliteit van auto’s? Lage kwaliteit aan dure prijzen. Als er relatieve schaarste zou zijn van voedsel? Idem dito: lage kwaliteit aan dure prijzen. Enzovoort. Als er echter meer aanbod is… dan stijgt de gemiddelde kwaliteit en daalt de gemiddelde prijs.
Ergens begrijpt Dirk Holemans dit ook als hij schrijft:
Het is geen toeval dat de Vlaamse administratie Wonen voor het nieuwe Vlaamse regeerakkoord voorstelt om de focus te leggen op ‘meer en betere sociale huurwoningen’, met als concreet doel de verdubbeling van de jaarlijkse aangroei van het sociale woonaanbod. Als de cijfers en de administratie, net als het betrokken middenveld, allemaal hetzelfde voorstellen, zou je denken dat de politiek volgt.
Het probleem is echter dat - als ik het goed begrijp - de heer Holemans mytische krachten toeschrijft aan sociale woningen. Uiteraard zou het helpen als er ‘meer en betere sociale huurwoningen’ zijn. Dat zou uiteraard er voor zorgen dat meer mensen woningen zouden hebben waardoor de druk op de (private) huurmarkt zou minderen. Maar de reden waarom dit waar is, is omdat er dan meer woningen zijn. Of een woning nu ‘privaat’ of ‘sociaal’ is, in beide gevallen zal het druk wegnemen van de huurmarkt. In beide gevallen is het hoger aanbod, waardoor relatief gezien de vraag daalt ten opzichte van het aanbod. Er is niets bijzonders aan een ‘sociale’ woning of ene ‘private’ woning op dat vlak: beide kunnen mensen huisvesten. Het verschil is natuurlijk dat in het ene geval het gesubsideerd wordt door de belastingsbetaler en in het andere niet. Maar het effect op de druk op de huizenmarkt is, in essentie, identiek.
Daar kunnen we wel iets van leren, zou je kunnen denken. Maar het omgekeerde is waar. Zo pleit de Antwerpse N-VA-schepen van Wonen Els van Doesburg tegen meer sociale woningen. Hiervoor verwijst ze naar Nederland: ‘Daar telt een stad als Rotterdam veel sociale woningen, maar is een huis twee maal zo duur als in Antwerpen.’ Alsof er eenvoudigweg een rechtstreeks verband zou bestaan tussen sociale woningen (voor de inkomensgroepen die geen geld hebben om een huis te kopen) en koopwoningen (waar anderen hogere inkomensklassen met elkaar in concurrentie gaan).
Hier moet ik de heer Holemans deels gelijk geven. De redenering die Van Doesberg hier maakt is in het beste geval oppervlakkig, in het slechtste geval verkeerd. Uit de aanwezigheid van sociale woningen kan je niet afleiden dat daarom de private woningen noodzakelijkerwijze duurder zijn. Het is natuurlijk zo dat die sociale woningen geproduceerd moeten worden en dus betaald worden met belastingsgeld, vermits ze onder de marktprijs worden verkocht. Maar dat betekent nog niet dat daarom de markprijzen van private woningen stijgen. Het is conceptueel immers bijvoorbeeld mogelijk dat in een (hypothetische) stad zowel sociale woningen aan een hoog tempo worden geproduceerd, als dat private woningen aan een hoog tempo worden geproduceerd. In dat geval zouden er weliswaar belastingen moeten zijn om die sociale woningen te financieren, maar de marktprijzen as such van de private woningen zouden even goed laag kunnen blijven. Concluderen ‘kijk, er zijn daar veel sociale woningen en de private huizenprijzen zijn hoog, dus sociale woningen veroorzaken dure private huizenprijzen’ is simpelweg incorrect.
Het grappige is echter dat de heer Holemans zelf verkeerd is in zijn reactie! Er is uiteraard een verband tussen sociale woningen (die gehuurd moeten worden) en koopwoningen (die zowel gehuurd als gekocht kunnen worden). Hoe meer sociale woningen er zijn (en hoe meer mensen daar dus in kunnen wonen) hoe relatief lager de andere woningen zullen zijn. Alweer: dit is een simpel gevolg van vraag- en aanbodcurves: hoe meer woningen er zijn (sociaal of privaat) hoe lager de relatieve vraag is. Waarom zijn de prijzen voor woningen in Nederland dan nog altijd zo hoog? Wel omdat ze ondanks meer sociale woningen dan in België… nog altijd veel te weinig woningen bouwen (op plekken waar mensen heel graag willen wonen.) Er zijn simpelweg te weinig woningen op die plekken waardoor de relatieve hoge schaarste zorgt voor hoge prijzen. Dat is wat relatieve hoge prijzen betekenen: er is te weinig aanbod voor de hoeveelheid mensen die bereid zijn (veel) geld te betalen.
Indrukwekkend hoe zowel mevrouw Doesberg als de heer Holemans verkeerd zitten omdat ze beide simpele economische vraag- en aanbodcurves niet kunnen toepassen. Maar er zijn nog problemen met het stuk van de heer Holemans.
Eerst de huursector. Nederland kent historisch gezien heel wat zogenaamde wooncorporaties. Die (voorheen) semipublieke instellingen hadden heel veel woningen in hun patrimonium en hanteerden geen inkomenseis. Dat betekende dat zowel lagere als middeninkomens er terechtkonden voor een woning. Ze waren onderdeel van een sterk gereguleerde woonmarkt die in staat was een groot deel van de bevolking een betaalbare woning aan te bieden.
Wat hier interessant is (en we zullen dat verder nog zien) is de dubbele claim ‘ze waren onderdeel van een sterk gereguleerde woonmarkt die in staat was (…) een betaalbare woning aan te bieden’. Wat de heer Holemans hier lijkt te insinueren is dat het kenmerk ‘sterk gereguleerd’ ervoor heeft gezorgd voor ‘betaalbare woning’. Maar dat is… nonsensicaal. De enige manier om een ‘groot deel van de bevolking’ een betaalbare woning aan te bieden is… relatief veel woningen hebben. Ik laat even in het midden of bepaalde reguleringen een impact kunnen hebben op de hoeveelheid woningen en hoeveel mensen ze kunnen huisvesten. Stel dat je bijvoorbeeld denkt dat een verbod op tweede verblijven ervoor zullen zorgen dat er meer woningen zullen zijn voor mensen om in te wonen. Dan nog ontkom je niet aan de zuivere waarheid dat je veel woningen nodig hebt. Je kan proberen om in de vraag voor woningen in te grijpen. Als je bijvoorbeeld een wet zou stemmen die zou zeggen: ‘het is verboden om een airbnb te maken’ of ‘het is verboden een tweede woning te hebben die je leeg laat staan voor vakantieredenen’ of dat soort (domme) regelgeving. Dat kan je doen, maar het verandert niets fundamenteel: je hebt voldoende woningen nodig. Een ‘goed gereguleerde woningmarkt’ met slechts één woning… ja, daar gaan niet zoveel mensen gehuisvest kunnen worden.
Mijn punt is niet om specifieke regels te bespreken. Die bespreekt de heer Holemans ook niet, dus ik kan niet oordelen over de regels die er wel dan niet zouden zijn om te zorgen dat een groot deel van de bevolking een betaalbare woning kan hebben. Mijn punt is: regels as such kunnen geen (betaalbare) woning voorzien. De enige manier waarop dat kan is als deze regels ofwel zorgen voor meer aanbod (meer woningen) ofwel ze zorgen dat de vraag voor woningen (dat niet gericht is op wonen) zou minderen. Hier is mijn alternatieve hypothese: deze wooncorporaties konden er historisch voor zorgen dat (relatief) veel mensen aan betaalbare woningen konden geraken is… omdat er toen relatief meer woningen waren voor de vraag van mensen.
Het kan misschien nuttig zijn om te begrijpen waar deze hoge vraag naar woningen vandaan komt. Het is belangrijk dat de vraag naar woningen niet identiek is aan een relatieve bevolkinggroei om verschillende redenen. Ten eerste zijn de nieuwe generatie mensen relatief rijker dan vorige generaties. We verdienen meer (in reële termen) dan vorige generaties en we wensen dit geld te gebruiken om meer woonruimte (meer m2) per persoon te kopen (of te huren). Als dit niet kan - door het feit dat er te weinig wordt bijgebouwd - dan betalen we veel geld voor relatief weinig m2. Maar de onderliggende druk voor meer en grotere woningen is er wel.
Terzelfder tijd zijn er ook simpelweg meer mensen maar ook belangrijk: er zijn meer alleenstaanden. En er zijn ook veel meer andere mogelijkheden voor woningen: zoals airbnb of, inderdaad, tweede verblijven. Al deze effecten samen zorgen voor een hogere vraag naar woningen waar het aabod op zou moeten volgen… maar helaas, dat gebeurt niet. (Daarover later meer.)
In ieder geval: wat belangrijk is om nu te onthouden: ‘goede geregeld’ zorgt niet magisch voor betaalbare woningen, behalve als die ‘goede regels’ zorgen voor hoger aanbod of lagere vraag.
Doordat middeninkomens bij corporaties terechtkonden voor een eerlijke huurprijs, dwong het private verhuurders om ook een redelijke huur te vragen.
Los van het feit dat het raar is om een tegenstelling tussen wooncorporaties en private verhuurders te maken (want wooncorporaties zijn immers ook private verhuurders), is dit mogelijks de meeste foute zin van het hele stuk. De causaliteit die hier naar voor geschoven wordt, is volkomen onlogisch. Sta me toe het uit te leggen.
De enige manier waarop deze corporaties andere verhuurders ‘dwongen’ om ‘een redelijke huur’ te vragen is omdat er genoeg aanbod was. Beeld u immers in dat die corporaties maar 1 woning hadden, waar ze weliswaar een heel ‘eerlijke’ huurprijs voor vroegen. Zou dat dan de ‘private verhuurders’ kunnen ‘dwingen’ om een ‘redelijke huur’ te vragen? Neen, natuurlijk niet, want deze corporaties hadden immers geen andere woningen om te verhuren. De retoriek die Holemans hier gebruikt, is de retoriek van dwang en strijd. Maar het mechanisme dat hier gebruikt wordt… is simpelweg… marktconcurrentie. Holemans had exact even goed (en eigenlijk veel accurater) kunnen schrijven:
Doordat er heel veel concurrentie was in de markt, zowel door de marktcorporaties als de particuliere huurders, was er een algemene druk om de huurprijzen die daardoor betaalbaar en redelijk bleven. (NVDR: Geen quote van Dirk Holemans.)
Dat had accurater geweest van het onderliggende mechanisme dat ervoor zorgde dat ‘de huur redelijk bleef’. Alweer: ik maak hierboven een heel hyperbolische stelling met de slechts 1 woning maar het essentiële principe is hetzelfde: de enige manier waarop die marktcorporaties de algemene prijzen laag konden houden was… omdat er genoeg woningen waren. Stel dat deze wooncorporaties 10% van de markt hadden en voor die 10% veel lagere prijzen vroegen dan de particuliere verhuurders. Zou dat dan ‘druk’ uitoefenen? Uiteraard niet. Immers: eens dat die 10% woningen opgevuld zijn… zijn er nog 90% mensen die dan moeten concurreren voor andere woningen.
Heel de redenering die Dirk hier geeft is verkeerd en, belangrijker, kan niet correct zijn. Ik begrijp dat ik in herhaling val, maar het is uitermate belangrijk om te begrijpen dat prijzen laag houden niet gebeurt door een magische ‘ah we hebben sociale woningen aan lage prijzen dus moeten marktprijzen laag zijn’. Het is simpelweg oude, saaie, vraag- en aanbodcurves: als er relatief meer aanbod is ten opzichte van de vraag, zal de prijs relatief lager liggen en vice versa. Waar die woningen vandaan komen - particuliere verhuurders, marktcoöperaties of sociale woningen - is daarbij simpelweg niet relevant.
Ik kan er ook gewoon niet bij wat Dirk hier exact denkt. ‘Ah, mijn private verhuurder vraagt te hoge prijs. Oke, ik ga wel bij een coöperatie die magisch een woning heeft waar ik aan een CORRECTE prijs kan wonen!’ Als die prijzen veel lager zouden zijn dan de particuliere verhuurders, dan zouden die snel opvullen… en dan zou wie er geen coöperatieve woning heeft simpelweg terug moeten naar de particuliere verhuurders. Dat zien we nu ook bij sociale woningen. Zij die er in slagen om een sociale huurwoning te verkrijgen, heeft een heel goedkope woning. Handig voor hen. maar alle andere mensen zitten nog ‘vast’ in de private huurmarkt, waar er een relatieve schaarste is met hoge prijzen tot gevolg, door marktconcurrentie. Marktconcurrentie is wat prijzen doen stijgen als er relatieve schaarste is en marktconcurrentie is wat prijzen doet dalen als er relatieve overaanbod is.
Maar laten we verder gaan, want er zijn nog problemen. Dirk vervolgt met een omschrijving van het beleid van de laatste jaren in Nederland en bindt daar dan een conclusie aan. Ik laat hem even zelf aan het woord.
Sinds de jaren 1990 is dat erg sociale woonbeleid door rechts politiek beleid afgebouwd. Het aantal corporatiewoningen moest verminderen, de publieke financiering ervan werd grotendeels afgebouwd, corporaties werden private organisaties. Bovendien mochten de corporaties niet langer verhuren aan mensen met een middeninkomen en werd de huurbescherming voor private woningen afgeschaft.
Het meest symbolische was de opheffing van het gehele ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in 2010. Daar kwam in 2013 nog een pestbelasting bij op betaalbare huurwoningen. Het resultaat van dat neoliberale beleid? Tussen 2013 en 2019 werd de totale voorraad aan sociale huurwoningen in Nederland met 150.000 eenheden afgebouwd.
Het logische gevolg laat zich raden: de wachtlijst voor mensen met lagere inkomens die nog wel in aanmerking komen voor sociale huur is ontploft, met wachttijden van zeven jaar. Daardoor moet een groeiende groep mensen hun heil zoeken op de private huurmarkt, waar de regulering van de huurprijzen is afgeschaft en verhuurders zonder scrupules de huurprijzen de hoogte in jagen.
Ik ken de geschiedenis van de Nederlandse huismarkt niet, dus ik kan de beschrijving die de heer Holemans hier geeft niet beoordelen op haar accuraatheid. Op 1 ding na: zoals de bron die de heer Holemans zelf aangeeft, waren de wooncorporaties waarnaar hij verwijst altijd al private organisaties. Ik citeer:
Woningcorporaties zijn private, niet-winstbeogende partijen die (semi-)publieke taken in de volkshuisvesting uitvoeren, namelijk bijdragen aan goed en betaalbaar wonen voor huishoudens die daar op de reguliere woningmarkt onvoldoende zelfstandig in kunnen voorzien.
Gelukkig is mijn gebrekkige kennis over de geschiedenis van de Nederlandse woonmarkt niet relevant om aan te tonen dat de heer Holemans de verkeerde conclusie maakt. Ik zal het proberen toe te lichten. De heer Holemans beschrijft een hoop wettelijke veranderingen dat culmineert dat er 150.000 eenheden sociale woningen zijn. Ik wil nog erkennen dat een vermindering van de totale hoeveelheid sociale woningen kan (en hoogstwaarschijnlijk zal) zorgen voor groeiende wachtrijen bij die groep mensen die recht hebben op sociale woningen. Hierbij moet opgemerkt worden dat in Nederland ruwweg 2 miljoen woningen tellen als sociale huur. (Er is daar de laatste tijd wat discussie geweest over de definitie, etc.) Maar zelfs erkennende dat het mogelijk is dat minder sociale huurwoningen de wachtrijen voor sociale huurwoningen kunnen verhogen, redt de heer Holemans niét van zijn redenering. Ik breng ze even in herinnering:
Daardoor moet een groeiende groep mensen hun heil zoeken op de private huurmarkt, waar de regulering van de huurprijzen is afgeschaft en verhuurders zonder scrupules de huurprijzen de hoogte in jagen.
Helaas is deze redenering gebrekkig en mist het iets belangrijk. Wat de heer Holemans mist, is dat de enige reden dat de huurprijzen de hoogte ingaan is omdat er te weinig aanbod is voor de vraag. Dat ‘een groeiende groep’ mensen hun heil ‘zoeken’ op de private huurmarkt is waarschijnlijk waar. Daaruit volgt niet dat daardoor sowieso de prijzen zouden stijgen tenzij als het aanbod niet kan volgen. Vergelijk in bijvoorbeeld andere markten: er zijn veel meer mensen dan 20 jaar geleden in zowel Nederland als België. Er zijn dus veel meer mensen die smartphones, voedsel, vervoer, kledij, etc. wensen aan te kopen. Echter, in reële termen (dus niet in nominale termen door prijsinflatie) zijn het merendeel van deze prijzen echter gedaald ondanks de extra mensen. Het is immers simpelweg niet zo dat ‘meer mensen zoeken specifieke goederen en diensten die ze willen kopen’ automatisch ook zorgt voor reële prijsstijgingen. Dat is enkel en alleen zo als het aanbod niet aandezelfde trend kan stijgen.
De retoriek die de heer Holemans hanteert - ‘verhuurders zonder scrupules de hoogte in jagen’ - creëert een idee van hebberige verkopers die mensen uitpersen om toch maar de hoogste prijzen te vragen. Dit is een typisch idee dat mist dat als de vraag relatief ten opzichte van het aanbod stijgt, dat prijzen zullen stijgen. Is het mogelijk dat verhuurders zeggen: ‘ach, wel nee, ik laat mijn prijzen helemaal niet stijgen’? Dat is zeker mogelijk. Maar dat verandert niets aan de onderliggende relatieve schaarste veranderingen en deze schaarste zal zich nog altijd uiten.
Dat laatste lijkt voor velen waarschijnlijk heel raar. Wat zou er mis zijn als verhuurders zeggen ‘ach, nee, ik laat mijn prijzen niet stijgen’? Uiteraard is daar niets mis mee. Maar alweer: dat verandert niets aan de onderliggende schaarste. Laten we even een gedachte experiment doen. De relatieve woningschaarste wordt groter en groter en groter maar verhuurders zijn allemaal heel altruïstisch en passen de huurprijzen niet aan naar boven. Wat zouden daar de gevolgen van zijn? Hier zijn een hoop mogelijkheden:
Door de relatieve lage prijzen van (huur)woningen, consumeren mensen (die in die woningen zijn) meer m2 dan ze anders zouden doen. Dit kan zich uiten in alleenstaanden die langer alleen blijven wonen in grotere woningen, mensen die géén co-housers zoeken, etc.
Ondertussen zijn er echter mensen die géén woningen hebben die daardoor ofwel thuis moeten blijven wonen ofwel meer dakloos blijven, vermits ze niet in staat zijn om méér geld te bieden.
Het is onaantrekkelijk om nieuwe woningen bij te maken, want de prijzen zijn toch relatief la(a)g(er) dan de productiekosten.
Het is moeilijker voor mensen om te verhuizen naar andere locaties, waardoor mensen langzamerhand verder van hun werk wonen en/of meer vast zitten op het werk waar ze zitten of met de mogelijkheden tot werk in hun omgeving.
Als er woningen vrijkomen, is het een lotterij wie het krijgt, vermits er niet gediscrimineerd wordt op inkomen, kan eender wie die de (lage) huur bereid is te betalen, de woning krijgen: een gezin met 3 kinderen heeft evenveel kans als de alleenstaande man, afhankelijk van de voorkeuren van de verhuurder.
Ik kan zo nog wel even doorgaan. Het belangrijke punt is dat stijgende prijzen door relatieve schaarste niet opgelost geraakt door de verhuurders te culpabiliseren met retoriek genre ‘zonder scrupules de prijzen de hoogte injagen’. De prijzen zijn hoog omdat heel veel mensen deze (schaarse) goederen willen en bereid zijn daar veel geld voor te betalen. Ze zijn niet hoog omdat verhuurders geen scrupules hebben, maar omdat er schaarste is. Waar de heer Holemans hen retorisch de schuld in de schoenen schuift, is het eerder omgekeerd: doordat verhuurders bereid zijn de prijzen te verhogen (en daar weliswaar zelf ook voordeel uit te halen) zorgen ze ervoor dat de problemen die ontstaan door de relatieve schaarste niet nog erger worden door te lage prijzen te vragen. Met andere woorden: het is goed en wenselijk dat in tijden van relatieve schaarste prijzen kunnen stijgen om te zorgen dat het lotterijgehalte van de markt niet stijgt, om te zorgen dat mensen bereid zijn om meer samen te wonen, dat mensen bereid zijn om minder m2 te gebruiken, etc. Het probleem dat opgelost moet worden, kortom, is het tekort aan m2 bewoonbare ruimte. De prijzen zijn enkel en alleen maar de indicatie daarvan. Door elke keer opnieuw te focussen op ‘d ehoge prijzen’ en die 'scrupuloze verhuurders’ maakt de heer Holemans elke keer opnieuw de verkeerde analyse en stelt hij oplossingen voor die het probleem nog erger zullen maken.
Je zou denken dat we bijna bij het einde zijn van de problemen en fouten. Maar helaas: het houdt niet op. Alhoewel het telkens een gevolg is van dezelfde essentiële fout, is het belangrijk om al deze verschillende varianten van deze zelfde denkfout goed toe te lichten:
We vervolgen:
Daardoor moet een groeiende groep mensen hun heil zoeken op de private huurmarkt, waar de regulering van de huurprijzen is afgeschaft en verhuurders zonder scrupules de huurprijzen de hoogte in jagen. Ook beleggingsfondsen kopen nu koopwoningen op om ze dan veel te duur te verhuren.
Wat de heer Holemans bedoelt is dat hij vindt dat de prijzen van deze koop- (nu huur)woningen te duur zijn dan wat hij aangenaam zou vinden. Het is immers absurd om te zeggen dat deze prijzen te duur zijn gegeven de huidige relatieve schaarste. Of een beleggingsfonds of een private verhuurder een woning koopt om te verhuren, maak niets uit. Beide zijn niet in staat om de prijs hoog op te drijven in een context waar er relatief veel concurrentie is. Als een beleggingsfonds morgen een woning koopt waarvoor de marktprijs op dit moment misschien 1000 euro huur is… kunnen ze dat niet ineen verhuren aan 1500 euro. Het is immers niet mogelijk voor eigenaars om simpelweg de prijzen te verhogen: ze moeten rekening houden met alle andere aanbieders van gelijkaardige goederen. Het is enkel en alleen omdat er relatief hoge schaarste is dat het mogelijk is dat prijzen de hoogte ingejaagd worden - en op dat vlak maakt het niet uit of het een beleggingsfonds is of een particuliere huurder. Het is natuurlijk begrijpbaar dat dit soort investeringsrisico’s met risico’s eerder en vaker gebeuren door professionele ondernemingen die risico’s kunnen uitvlakken. Als ze 100 huizen kopen om te verhuren waarvan elk individueel huis 10% risico heeft dat ze op dat huis verlies maken, zullen ze nog altijd winst maken. Maar een particulier die dat doet, heeft een reële kans om verlies te maken. Maar voor de vraag welke prijs (grosso modo) de marktprijs zal zijn bij een particulier goed dat gevraagd kan worden… daarvoor maakt het weinig uit of het een beleggingsfonds is of een particuliere verhuurder. Als beleggingsfondsen in grote mate huizen aan het kopen zijn om te verhuren, dan vragen de huidige eigenaars te lage prijzen voor die woningen. Je kan dit stoppen door… toe te laten dat er voldoende (nieuwe) woningen worden gebouwd. Dan zullen de prijzen van die verkochte woningen dalen én zullen de huurprijzen dalen. Immers… er is meer vraag…
De heer Holemans maakt (volgens mij) nog een impliciete redenering. Een redenering die hij niet expliciet vermeldt of uitlegt, maar die volgens mij impliciet aanwezig is. Ik zal deze impliciete redenering proberen te reconstrueren zoals ik denk dat die aanwezig is om dan proberen uit te leggen wat er mis mee is. Mocht deze redenering niet impliciet aanwezig zijn… ook goed. Ik denk echter dat deze redenering in ieder geval sowieso bij sommige mensen aanwezig is, waardoor het zeker gerechtvaardigd is om die even te bespreken.
Coöperaties hoeven geen winst dus kunnen ze woningen aan lagere huurprijzen aanbieden. Dit in tegenstelling tot beleggingsfondsen die wel winst moeten hebben en daardoor duurdere prijzen moeten vragen. Als we maar gewoon minder beleggingsfondsen en meer coöperaties zouden hebben, zouden we goedkopere huizen hebben.
Kortom: er lijkt soms het idee dat omdat een onderneming winst nodig heeft, dat ze daarom duurder zijn en omdat non-profits geen winst nodig hebben, dat ze daarom goedkoper kunnen zijn. Dit is echter fundamenteel verkeerd en misbegrijpt hoe prijzen zich vormen. Laat ik proberen een eenvoudig te begrijpen voorbeeld geven. Stel er zijn twee (in essentie) identieke woningen. De ene woning wordt aangeboden door een vriendelijke coöperatie die geen winst hoeven te maken. Zij vragen 1000 euro per maand. De andere woningen wordt aangeboden door een hebberig, egoïstisch kapitalistisch beleggingsfonds. Hoeveel vragen zij?
Het evidente antwoord is natuurlijk… dat als er meer dan genoeg woningen zijn voor individuele consumenten (relatief groot aanbod) dat… de hebberige, egoïstische kapitalitische beleggingsfondsen… nog altijd maar 1000 euro kunnen vragen. Immers: zij kunnen wel winst willen, maar als er meer dan genoeg concurrenten zijn… dan kunnen zij willen wat ze willen: mensen hebben de mogelijkheid om ergens anders te gaan aan goedkopere prijzen.
Fundamenteler (en waar in alle economieën): winst ontstaat niet omdat ondernemers (in concurrentiële markten) naar hun kosten kijken en dan denken ‘ik wil 10% winst, dus de prijs van mijn product is kosten +10%’. Winst ontstaat als ondernemers er in slagen om prijzen te krijgen voor producten die hoger zijn dan hun kosten. Hoe meer concurrentie er is, hoe moeilijker het is om prijzen te krijgen die hoger zijn dna uw kosten. Hoe minder concurrentie, hoe eenvoudiger dat is. Dit is - alweer - waarom de fundamentele oplossing voor goedkopere huizen… liggen in: meer woningen.
Anders gezegd: als we moeten kiezen tussen 8 miljoen woningen die eigendom zijn van coöperaties (zoals waar Dirk met veel nostalgie naar kijkt) of 9 miljoen woningen die eigendom zijn van hebberige, kapitalistische, egoïstische beleggingsfondsen… dan zal dat tweede altijd over het algemeen lagere prijzen zijn. We laten hier even buiten beschouwing dat het goed mogelijk is dat er altijd mensen zullen zijn die zo weinig verdienen dat de enige manier om hen een woning te bezorgen een sociale woning is die stevig gesubsidieerd wordt door de belastingsbetaler. Dat is goed mogelijk. Maar zelfs als je dat erkent: er zullen nog altijd minder van die mensen zijn als er veel meer private woningen zijn (op plekken waar mensen willen wonen).
Of een onderneming op zoek is naar ‘winst’ of niet: dat bepaald niet de prijzen die ze vragen. Hoe concurrentieel ze zijn is wat dat bepaalt. (Tenzij ze echt hun cliënten willen subsidiëren, zoals in essentie voedselbanken. Maar je merkt dan ook dat voedselbanken hun consumenten reguleren door te beperken hoeveel elke cliënt van een voedselbank mag meenemen.)
We gaan nu verder met het deconstrueren van de heer Holemans zijn stuk.
Juist Nederland toont dat te weinig sociale huurwoningen, in combinatie met een te kleine en dure private huurmarkt, voor sociale drama’s zorgt.
Akkoord: daarom dat we de private (huur)markt (zowel in Vlaanderen als in Nederland) (als in grote delen van de Westerse wereld, trouwens) moeten uitbreiden door zoveel mogelijk nieuwbouw toe te laten! Want, alweer: sociale huurwoningen hebben dezelfde magische eigenschap als private woningen: ze verhogen het aanbod, ze kunnen mensen huizen en verlichten de druk op de vraag! Magisch!
We gaan over naar het volgende deel van het opiniestuk waar het schrijnend misbegrijpen van vraag- en aanbod en de gevolgen van hoge relatieve schaarste verward worden met de oorzaken ervan. We laten de heer Holemans aan het woord:
Over naar de Nederlandse koopsector. Daar doet zich een fenomeen voor dat we in Vlaanderen best goed in het oog houden. Want er is een reden waarom kopen in Nederland zo extreem duur is: doorgeslagen vermarkting, met banken en beleggingsfondsen in de hoofdrol. Die evolutie heet financialisering, wat erop duidt dat het de financiële actoren niet om te doen is woningen aan te bieden aan mensen, maar dat zij woningen louter beschouwen als winstgevende objecten voor beleggingen en speculatie.
Dit soort analyses draait oorzaak en gevolg volledig om. Omdat kopen zo duur is (grote discrepantie tussen vraag- en aanbod enzo) is het nodig om veel geld te huren om een woning te kopen. Dit is niet zo anders als in België waar hypotheken ook worden afgesloten om woningen te kopen. Beeld u in dat er dubbel zoveel woningen zouden zijn… dan zouden we veel minder moeten lenen, veel minder leningen moeten afsluiten, etc.
Uitgebreider kritiek geven is moeilijk omdat financialisering een beetje een weasel word is.
In rhetoric, a weasel word, or anonymous authority, is a word or phrase aimed at creating an impression that something specific and meaningful has been said, when in fact only a vague, ambiguous, or irrelevant claim has been communicated.
Maar laten we even nemen wat de heer Holemans zegt letterlijk: ‘wat erop duidt dat het de financiële actoren niet om te doen is woningen aan te bieden aan mensen, maar dat zij woningen louter beschouwen als winstgevende objecten voor beleggingen en speculatie.’
De relevante vraag is: wat is daar erg aan? Voedsel, auto’s, meubels, kledij, electronica, internet, telefonie, opera’s, films, series, geneesmiddelen, etc. zijn allemaal zaken die beschouwd worden als winstgevende objecten. Zoals ik al eens eerder heb geargumenteerd, zijn de standpunten van de heer Holemans niet meer dan gerecycleerde socialistische visies over de optimale manier om de samenleving te organiseren. In standaard economische theorie investeringen ondernemingen om goederen en diensten te produceren om die dan, in concurrentie met anderen, te verkopen aan consumenten die deze goederen en diensten willen kopen. Door de aard van ruilhandel (waar er altijd een ex ante verwachting is van wederzijds voordeel) is dit voordelig voor beide partijen. (We laten even alle legitieme opmerkingen over externaliteiten, fraude, etc. buiten beschouwing om ons te focussen op het basismodel.) Daar is niets mis mee tenzij dat de heer Holemans dit kapitalistische vrije markt model zelf in vraag wilt stellen. Maar hier is een alternatieve hypothese: de heer Holemans wilt dit model zelf in vraag stellen omdat hij systematisch niet begrijpt hoe het model eigenlijk werkt, getuige zijn systematisch misbegrijpen van hoe vraag- en aanbodcurves werken.
Misschien bedoelt de heer Holemans nog iets anders. Misschien bedoelt hij ongeveer zoiets als: er is niets mis met dit basismodel van het kapitalisme, maar er is iets mis als banken en andere financiële instituties zich daar extra mee gaan moeien. Het zou kunnen dat hij dat bedoelt, maar dan is het aan hem om toe te lichten wat hij daar exact mee bedoelt. Dat kan ik helaas niet afleiden van de bespreking hier.
Het andere duistere woord dat het vaak goed doet om iets negatief voor te stellen is '‘speculatie’. ‘Speculatie’ lijkt in sommige kringen onmiddellijk voldoende om zaken als verdacht en negatief voor de samenleving voor te stellen, terwijl het niet veel meer is dan risico-aanvaarding in het licht van onzekerheid waardoor de samenleving als geheel minder risico loopt omdat particulieren (in dit geval: financiële actoren) de risico’s op zich nemen. Als ze een maatschappelijk nuttige rol hebben vervuld, dan maken ze daar winst op. Als ze echter het fout hebben ingeschat, hebben ze inderdaad een maatschappelijk nutteloze rol vervuld… maar dan maken ze ook verlies. Ik ga hier niet speculatie uitgebreid beschrijven. De wikipediapagina vat goed samen wat de voordelen zijn.
In de eerste fase van de vermarkting verleenden banken al te vlot hypotheken aan mensen die een huis wilden kopen. Echt Amerikaanse toestanden, met hypotheken tot 120 procent van de koopwaarde. Want ja, het risico was toch beperkt. De waarde van de huizen steeg jaar naar jaar, wat dan nog eens werd aangezwengeld door het te vlot verstrekken van hypotheken, een ware vicieuze cirkel.
Het economisch misbegrijpen gaat helaas verder. Ik ga niet in op de vraag of het risico beperkt was om hypotheken van 120% te geven. Wat wel relevant is, is de opmerking ‘de waarde van de huizen steeg, wat aangezwengeld werd door vlotte hypotheken, een ware vicieuze cirkel’. Dit is alweer (het wordt een gewoonte) oorzaak en gevolg niet goed kunnen plaatsen.
Zoals we al tot in den treure herhaald hebben, is de waarde van huizen een gevolg van vraag- en aanbod. Kortom: het is het gevolg van alle potentiële consumenten die samen proberen bieden voor een woning. De laatste twee decennia hebben we grotendeels heel lage interestvoeten gehad. Vermits de interest zo laag lag, en vermits hoeveel mensen kunnen lenen vooral betaald wordt door hun afbetalingscapaciteit (hoeveel ze per maand kunnen betalen), is het nogal evident dat mensen die tegen elkaar opbieden ten tijde van lage interesten de prijzen doen verhogen. Als jij en ik moeten opbieden tegen elkaar en we moeten een grote som geld lenen, dan zijn we bereid méér te bieden als we op maar 1% moeten betalen op die grote som geld in plaats van 5%.
De stijgende prijzen zijn dus inderdaad ook een geval van dalende interesten maar ook een geval van relatieve schaarste. We weten dat vermits woningen veel sneller stijgen in waarde dan de inflatie en relatief ten opzichte van woningen. Het is dus zowel stijgingen door schaarste als stijgingen door de lage rente. Dit zou ook deels gecorrigeerd worden door de stijgende interesten. (Maar vermits het grootste effect vooral relatieve schaarste is… zal het geen groot verschil maken.)
Maar dit is dus geen ‘vicieuze’ cirkel. Een ‘vicieuze’ cirkel is een zichzelfversterkend effect, wat hier niet zo is. De prijzen stegen niet omdat de prijzen stegen. De prijzen stegen als reële reacties op vraag- en aanbod en dalende interesten. Dat een vicieuze cirkel noemen klinkt retorisch goed, maar misbegrijpt fundamenteel wat er gaande is.
Door de hypotheekverlening opnieuw beter te reguleren, stijgt de totale hypotheekschuld niet meer in Nederland. Toch blijven de huizenprijzen stijgen. Dat komt doordat zowel institutionele als private beleggers huizen blijven opkopen, op zoek naar een zo hoog mogelijk rendement… Wat enkel mogelijk is door de huurprijzen te blijven opdrijven.
Ik hoef - denk ik - niet al te veel woorden hiermee aan vuil te maken. Ik vermoed dat het fundamentele punt ondertussen duidelijk is. Ter herhaling: institutionele en private beleggers mogen uiteraard willen dat ze een zo hoog mogelijk rendement krijgen. Daaruit volgt niet dat ze de huurprijzen kunnen opdrijven. Het hele punt van marktconcurrentie is… als die allemaal nieuwe woningen bouwen en kopen om aan een zo hoog mogelijke huurprijzen te verhuren… dat er op de duur zoveel woningen zijn… dat consumenten keuze hebben en dat de verhuurders dus wel hun prijzen moeten verlagen om consumenten aan te trekken. Alweer en tot in den treure: als je identificeert dat er een markt is van telkens maar (in reële termen) stijgende prijzen dan stijgt de vraag sneller dan het aanbod. De enige manier om dat duurzaam en structureel op te lossen is door het aanbod sneller te laten stijgen. Al de rest is rommelen in de marge. (Strikt genomen kan ingrijpen in de vraag ook, door bijvoorbeeld te bepalen dat mensen kleiner moeten wonen of met mensen samen moeten wonen. Maar dat heeft allerlei andere problemen.)
Als je het neit gelooft: probeer het maar eens. Koop een woning en probeer het te verhuren aan 2maal de huurprijs van de (huur)woningen waarmee je concurreert. Laat maar weten hoe succesvol het is… Zelfs in tijden van hoge relatieve schaarste, kan je nog altijd niet zomaar elke prijs vragen.
Hier valt een belangrijke les uit te leren. Je kunt de wooncrisis niet oplossen met de bouw van nieuwe woningen, als die woningen vervolgens worden opgekocht door beleggers.
Het hele probleem met de heer Holemans is dat hij in een soort van mythische macht gelooft. Dat hebberige kapitalisten prijzen gewoon kunnen betalen omdat ze willen dat het hoge prijzen zijn. Dit misbegrijpt systematisch en fundamenteel hoe markten werken. Het verklaart zijn socialistische analyses en zijn socialistische conclusies. Dit gaat niet over de vraag: moeten minderbedeelden geholpen worden. Dat is de vraag niet. De vraag is: hoe werken markten en hoe kunnen we markten verbeteren. Op deze empirisch-theoretische vraag zit hij simpelweg verkeerd. Moeten minderbedeelden geholpen worden? Zeker. Maar de manier die de heer Holemans voorstelt zal meer miserie veroorzaken dan dat het oplost.
Zelfs als nieuwe woningen gekocht worden door beleggers… je maakt nog altijd het meeste winst door die woningen te verhuren. Elke extra woning is een woning waar mensen kunnen wonen. Ook al worden die gekocht door beleggers… extra woningen zijn extra woningen. Ze kunnen niet gewoon zeggen ‘de prijs is oneindig’. Het is simpelweg verkeerd en heel verkeerd door dat soort zaken te zeggen.
Voor Vlaanderen kun je hieraan toevoegen: je lost de wooncrisis niet op, door projectontwikkelaars toe te laten om vooral appartementen met een of twee slaapkamers in het hogere prijssegment te bouwen. Daar zijn mensen die niet in aanmerking komen voor een sociale woningen, of die noodgedwongen op de private huurmarkt zitten omwille van lange wachtlijsten, niets mee.
In dit stukje paragraaf maakt de heer Holemans zelfs 2 fouten. 1. Ik denk dat we kunnen vooronderstellen dat projectontwikkelaars graag winst maken. Dus als ze denken/inschatten dat ze appartementen met een of twee slaapkamers maken, dan vermoeden ze wel degelijk dat daar vraag naar is, dat er mensen zijn die daar in willen wonen. Maar ok, de meer substantiële claim is de tweede: ‘daar zijn <arme> mensen niets mee’. Dit is zowel theoretisch als empirisch verkeerd.
Theoretisch: elke extra woning zorgt voor extra woonruimte. De heer holemans lijkt te vooronderstellen dat er een soort van strikte tweedeling is: ‘de rijke woningen’ en ‘de arme woningen’ maar de werkelijkheid is dat de woonmarkt een flue markt is over heel de prijsrange van inkomens. Er zijn mensen die tussen 400 en 500 euro kunnen betalen, 500 en 600 euro, etc. helemaal tot aan de upperend. Als er dus aan de top appartementen bijkomen, dan ontstaan wat heet ‘verhuisketens’. Ter illustratie: een nieuw appartement van 2000 euro in de maand, trekt iemand aan die nu 2000 euro voor een slechter appartement betaalt. Dit vrijgekomen appartement trekt iemand aan die nu 1900 euro betaalt en door de toenemende vraag/aanbod is het vrijgekomen appartement ook gedaald in prijs. Enzovoort enzoverder. Dit is een enorm uitgebreid empirisch vastgesteld fenomeen. Dit kan gaan van Nederlands onderzoek, Onderzoek in Helsinki, Amerikaans onderzoek, nog meer Amerikaans onderzoek etc. Het punt is simpel: als er nieuwe huizen bijkomen (ook al zijn het dure luxe loften): daar gaan mensen inwonen. Die mensen verlaten andere woningen… waardoor er meer woningen zijn waar anderen weer in komen wonen. Het is uiteraard mogelijk om rechtstreeks goedkope woningen te maken voor arme mensen. De reden waarom dat niet gebeurt, is waarschijnlijk een aspect van regulering etc. Immers: nieuwe woningen maken is duur door de beperking waar het mogelijk is, de extra kosten, etc. Als we daarop zouden ingrijpen - als het eenvoudiger en goedkoper zou zijn nieuwe woningen te produceren - zouden we ook meer nieuwe woningen zijn voor de lagere prijscategories. Dat is het hele punt van het YIMBY-pleidooi, waar ik een deel van ben: maak het eenvoudiger om nieuwe woningen te bouwen. Of ze nu ‘sociaal’ of ‘privaat’ zijn: nieuwe woningen kunnen mensen huizen waardoor de prijzen relatief kunnen dalen.
Nederland leert ons dat een verderzetten en uitbreiden van het erg liberale woonbeleid in Vlaanderen de woonproblemen enkel zal vergroten. We hebben dus meer en betere sociale woningen nodig voor de laagste inkomensgroepen. En enkel als we meer durven sturen op de private verhuurmarkt, zullen er voor de (lagere) middeninkomens voldoende betaalbare woningen bijkomen.
Het mag niemand verbazen dat de conclusies die de heer Holemans maakt - op basis van de foutieve analyse - dus ook niet ideaal zijn. Op de claim ‘we hebben meer en betere sociale woningen nodig’ is op zich niets mis, maar, alweer: het is een deel verzameling van de accuratere stelling: we hebben meer en betere woningen nodig (om de prijzen voor iedereen, inclusief arme mensen, te laten dalen). Fundamenteel bouwen we te traag nieuwe woningen.
Wat de heer Holemans bedoelt met ‘meer durven sturen’ blijft wat vaag. Dit is alweer zo’n gebruik van een weasel word. Sturen kan zowel verplichte onteigeningen betekenen als (bijvoorbeeld) we geven subsidies of fast track vergunningen aan private ontwikkelaars als ze (ook) sociale woningen maken. Vermits er heel weinig concreet wordt voorgesteld kan ik het ook niet concreet bespreken. Maar in het algemeen: als het mogelijk zou zijn om winst te maken door in grote hoeveelheiden goedkope woningen (uiteraard van een simpelere kwaliteit dan luxeloften), dan zouden private ontwikkelaars dat doen. Als dat niet gebeurt, moeten we ons de vraag stellen: waarom is het zo dat dit niet winstgevend is? Het is immers niet omdat mensen arm zijn, dat er geen winst te halen valt. Aldi is bijvoorbeeld een winkel die zich richt op lagere inkomenscategorieën en toch veel winst maakt. Grootschaligheid van projecten aan eenvoudigere kwaliteit van wonen is theoretisch mogelijk: waarom gebeurt het in de praktijk niet?
Alhoewel ik het hier niet ga onderbouwen - dat is een onderwerp voor een ander moment - is het eenvoudige antwoord: regulering. Lokale gemeenten hebben niet zo graag veel woningbouw voor armere inkomenscategorieën. Dat zijn risico’s voor ocmw’s, generen minder belastingsinkomsten, potentieel meer overlast, etc. Derhalve reguleren gemeenten heel graag hun grondgebied zodanig dat het moeilijk (onmogelijk) is om grootschalige nieuwbouw te creëren waarbij er zoveel economies of scale zijn dat het mogelijk is voor lage inkomenscategorieën nieuwbouw te creëren. Helaas.
Gemeenten moeten, ondersteund door gepaste Vlaamse regelgeving, het lef hebben om voor de koopsector projectontwikkelaars via ruimtelijke planningsinstrumenten te dwingen projecten te realiseren die beantwoorden aan de hoogste woonnood, en niet aan de hoogste winstmarge.
Hier wordt het al iets concreter. Om de reden hierboven beschreven is dit politiek heel onpopulair. (Ze willen niet eens dat ontwikkelaars vrijwillig dit soort woningen bouwen. Laat staan dat ze ontwikkelaars gaan verplichten.) Maar zelfs als er politieke animo zou zijn, dan nog zou dit een slecht idee zijn. Ten eerste: het feit dat er winst wordt gemaakt, betekent dat er een reële vraag is. Immers: anders zou er geen winst gemaakt worden.
Maar wat de heer Holemans min of meer bedoelt is: ‘Er zijn arme mensen. Die mensen zien af in dure woningen. We moeten dus projectontwikkelaars dwingen om woningen voor deze mensen te bouwen, die ze dan (per hypothese, anders zouden de ontwikkelaars niet gedwongen moeten worden) aan een te goedkope prijs om de kosten te dekken kunnen huren (of kopen)’. De details zijn wat vaag, maar denkt de heer Holemans echt dat dit en goed idee is? (Herinner je nog wat ik zei over socialistische analyses en socialistische conclusies?)
Wat verwacht de heer Holemans als hij dit soort grootschalige onteigeningen gaat creëren van de middelen van ontwikkelaars, als hij gaat dwingen dat ze grote verliezen maken op projecten? Gaan er dan nog veel ontwikkelaars zijn?
Alweer: het is moeilijk om goed te begrijpen waar de heer Holemans exact voorstander van is. Maar gegeven de taal die hij gebruikt (‘dwingen’) is er niet veel hoop dat hij nadenkt over: hoe kan in dit een win-win maken voor alle betrokennen. Ik snap dat de heer Holemans de socialistische reflex heeft van: ‘kijk, er zijn rijke mensen en er zijn arme mensen dus moeten we die rijke mensen dwingen om de arme mensen te helpen’. Deze reflex schijnt hier ook weer door. En alhoewel het allemaal heel vaag is wat er concreet wordt voorgesteld, is het exact deze reflex die de heer Holemans deelt met veel gefaalde projecten die grootschalige dwang gebruikten om de samenleving proberen te verbeteren. Het klinkt goed in de kringen waar de heer Holemans ronddwaalt. Het zal allemaal miserie, ongeluk en armoede veroorzaken.
En ook de bescherming van huurders (lees: regulering van huurprijzen) moet op de agenda komen.
Ik ga niet nog eens uitleggen waarom huurprijsregulering een aartsdom idee is.
Volgens de grondwet heeft elke Belg ‘het recht op een behoorlijke huisvesting’, ook de Vlaamse wooncode stelt dat ‘iedereen recht heeft op menswaardig wonen’. Dat realiseren we niet door met retorische spelletjes naar het buitenland te verwijzen, maar door doortastend en moedig overheidsbeleid in eigen gewest en gemeente.
Eindelijk een standpunt waar ik het mee eens ben! We hebben inderdaad moedig en doortastend overheidsbeleid nodig. In eerste instantie moeten we alle voorstellen en suggesties negeren die de heer Holemans voorstelt. In tweede instantie zou ik deze lijst goed bekijken:
Versoepeling van bouwbeperkingen: Het verminderen of afschaffen van restrictieve bestemmingsplannen en bouwverordeningen die de bouw van nieuwe woningen in stedelijke gebieden beperken.
Verdichting van stedelijke gebieden: Het bevorderen van hogere bouwdichtheden in steden, zoals meer hoogbouw en gemengde ontwikkelingen, om meer woningen op dezelfde grondoppervlakte mogelijk te maken.
Snellere en efficiëntere vergunningsprocessen: Het vereenvoudigen en versnellen van de procedures voor het verkrijgen van bouwvergunningen, zodat projecten minder vertraging oplopen.
Stimuleren van betaalbare woningbouw: Het bevorderen van de bouw van betaalbare woningen, bijvoorbeeld door ontwikkelaars te verplichten een bepaald percentage van nieuwe projecten te reserveren voor sociale of betaalbare woningen.
Hervorming van NIMBY-bezwaren: Het beperken van de invloed van NIMBY (Not In My Backyard) oppositie, die vaak vertragingen of annuleringen van projecten veroorzaakt, door bijvoorbeeld strengere criteria in te voeren voor bezwaarprocedures.
Minder parkeervereisten: Het verminderen van de minimale parkeervereisten bij nieuwe bouwprojecten, vooral in goed bereikbare stedelijke gebieden, om zo ruimte en kosten te besparen.
Kortom: alleen als het aanbod stijgt, kan de prijs (voor iedereen) dalen. Economie 101 is niet moeilijk. Wat moeilijk is, is het leren toepassen om nieuwe cases. In casu: woningen.
Kom gerust mee praten over deze tekst hier!
Als je me wilt belonen voor deze blogpost waar ik mijn vrijdagavond aan heb gependeerd kan je altijd voor 20% korting steunend lid worden voor een volledig jaar! Het overgrote merendeel van alles wat ik aanbied is gratis. Maar af en toe zijn er extra voor steunende leden.